Dostanem hypotéku, keď ...?
Takto najčastejšie začínajú rozhovor so mnou ľudia, ktorí sa chystajú kúpiť alebo vystavať svoje bývanie a potrebujú ho financovať hypotékou.
Spoľahnúť sa len na svoju banku nemusí byť vždy najlepšie riešenie. Každá banka má iné podmienky pre poskytnutie hypotéky a tiež umožňuje rôzne spôsoby čerpania a rôznu výšku financovania. Nie je to len úrokovej sadzbe a poplatkoch.
Preto je dobré poznať viaceré možnosti a vybrať si z nich tú, ktorá Vám bude po všetkých stránkach vyhovovať najlepšie.
Teraz Vám predstavím niekoľko okolností, ktoré vplývajú nielen na získanie hypotéky, ale aj na podmienky, za akých ju budete čerpať a následne aj splácať. A každá banka ich pri schvaľovaní hypotéky vníma inak.
Sú dve základné otázky, ktoré treba zodpovedať skôr, než požiadate o hypotéku konkrétnu banku:
Kto ste?
- Zamestnanec
- Ste zamestnaný aspoň 6 mesiacov, nie ste v skúšobnej dobe a máte zmluvu na dobu neurčitú? Mzdu Vám zamestnávateľ poukazuje na účet a už Vám prišla aj šiesta výplata? Super, spĺňate všetky základné predpoklady na poskytnutie úveru. Už ostáva len posledná otázka, či je Váš príjem dostatočne vysoký na to, aby ste dostal takú výšku úveru, ako potrebujete.
- Pracujete v krajine, ktorá používa menu EUR? Ak je zároveň Vaša mzda poukazovaná na bankový účet, tak ste ako klient akceptovateľný pre všetky banky.
- Pracujete v krajine, ktorá má inú menu? Tu je Váš výber financujúcej banky zúžený. Z 12-tich bánk poskytujúcich úvery hypotekárneho typu Vám ostalo na výber len 5 bánk, ktoré Váš príjem akceptujú.
- SZČO
- Podnikal ste v minulom zdaňovacom období aspoň 6 mesiacov? Dobrý základ na podanie žiadosti.
- Aký je Váš základ dane? Akú daň ste zaplatil? Koľko členov má Vaša domácnosť?
- Majiteľ spoločnosti, ale nie ste vo firme zamestnaný
- Ak mala Vaša spoločnosť dostatočné obraty, je možné akceptovať určité percento z nich, ako Váš príjem.
- Ak je Vás viac majiteľov spoločnosti, Vaše možnosti sa zužujú
- Máte iný / ďalší príjem
- Napr. výživné, diéty, pracujete na dohodu, máte zmluvu o dielo, ste osoba, ktorá má slobodné povolanie?
Sú banky, ktoré tento druh príjmu akceptujú a sú aj také, pre ktoré je tento príjem neakceptovateľný.
Na čo potrebujete úver?
- Kúpa nehnuteľnosti, ktorá je hotová, skolaudovaná - napr. byt alebo dom.
Tu je to celkom jednoduché. Väčšina bánk nemá s financovaním takejto nehnuteľnosti problém. Teda ak sa nejedná o lokalitu ktorá je pre banku nezaujímavá alebo riziková.
- Kúpa rozostavanej nehnuteľnosti
Tu to už také jednoduché nie je. Financovanie v priebehu výstavby je možné takzvaným postupným (tranžovým) čerpaním, na základe toho, ako stavba pokračuje. Pri tomto type financovania je medzi bankami asi najväčší rozdiel. Niektoré banky totiž uvoľňujú čerpanie na základe predložených fotiek stavby, niektoré chcú presné rozpisy prác, iné chcú zase na všetko faktúry. Sú banky, ktoré Vám na výstavbu poskytnú max. 70% budúcej hodnoty stavby a sú také, ktoré poskytnú aj 90%.Rozdiel je aj v tom, či dostanete úver už na základe stavebného povolenia, alebo až v okamžiku, keď je stavba rozostavaná tak, že sa dá zapísať na list vlastníctva.
A posledná novinka – pri kúpe rozostavaného bytu (ak sa nejedná o veľký developerský projekt overeného developera) prostriedky na kúpu dostanete až vtedy, keď tento byt bude skolaudovaný.
Už vopred si treba vybrať podmienky, ktoré Vám budú vyhovovať.
- Kúpa pozemku
Kupujete pozemok na ktorom chcete v dohľadnej dobe stavať? Je tento pozemok v územnom pláne obce určený na IBV? Je k nemu prístupová cesta? Je vo vlastníctve obce / mesta, alebo je súkromná a je k nej potrebné zriadiť vecné bremeno? Banka Vám na kúpu takéhoto pozemku poskytne od 50 do 70% jeho hodnoty.
- Kúpa apartmánu, apartmánového bytu / domu
Apartmánové domy a byty sú charakteristické hlavne pre rekreačné oblasti. Je predpoklad, že nie sú celoročne obývané a mesto alebo obec nebude súhlasiť s udelením trvalého pobytu na uvedenej adrese. Z uvedeného dôvodu niektoré banky neposkytnú na kúpu tejto nehnuteľnosti úver.
- Kúpa polyfunkčného objektu
Vo všeobecnosti je možné žiadať na kúpu takejto nehnuteľnosti hypotéku, ak aspoň 50% podlahovej plochy je určenej na bývanie. Ale aj tu sa medzi bankami nájdu rozdiely.
- Vysporiadanie BSM
Potrebujete si s manželom /manželkou vysporiadať BSM? Aj na tento účel je možné poskytnúť úver. No v tomto prípade musíte byť schopní splácať svoj záväzok samostatne.
- Kúpa nehnuteľnosti v dražbe / exekúcii
Jedna z častých otázok – poskytne mi banka úver na kúpu nehnuteľnosti v dražbe?
Skoro nemožná vec, nakoľko po zrealizovaní dražby beží lehota, počas ktorej sa pôvodný vlastník môže voči výsledku dražby odvolať a preto Vám banka len tak ľahko prostriedky neuvoľní.
Riziko:
Stáva sa, že Vaša banka žiadosť prijme, aj keď už vopred vie, že jej podmienky nespĺňate na 100%, dúfajúc, že schvaľovateľ úver schváli. No v konečnom dôsledku sa tak nestane a vy strácate čas. Ak tak urobíte vo viacerých bankách postupne, kúpa alebo výstavba Vašej nehnuteľnosti sa môže oddialiť o ďalší mesiac.
Rada:
Ak nechcete obiehať všetky banky a zisťovať podmienky každej z nich, stačí tým poveriť finančného sprostredkovateľa. Ten s bankami denne pracuje. Vie presne zacieliť , kde bude Vaša hypotéku najjednoduchšie priechodná a ušetrí Vám čas a aj neskoršie starosti s čerpaním.
V spolupráci s bankami Vám pripravím ponuky, z ktorých si potom vyberiete tú, ktorá Vám bude najlepšie vyhovovať po všetkých stránkach.
A ešte čosi navyše pre Vás urobím. Ak niektorú z požiadaviek banky nespĺňate „do bodky“, pokiaľ je to možné, poradím Vám ako si môžete pomôcť.
Ing. Štefan Hofer, certifikovaný finančný sprostredkovateľ s dlhoročnou praxou
